پایان اعتبار معاملات عادی؛ همه چیز باید رسمی ثبت شود

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان همدان با اشاره به اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این قانون را یکی از مهم‌ترین و تحول‌آفرین‌ترین قوانین حوزه مالکیت و ثبت اسناد در کشور دانست و گفت: از این پس اعتبار بسیاری از معاملات و ادعاهای مالکیتی منوط به ثبت اطلاعات در سامانه‌های پیش‌بینی شده در این قانون است و مردم باید در مهلت‌های مقرر نسبت به تعیین تکلیف اسناد و حقوق خود اقدام کنند.

 

به گزارش "همدان نیوز"، سید مهدی موسوی اظهار کرد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف ایجاد شفافیت در معاملات، جلوگیری از بروز اختلافات ملکی، کاهش پرونده‌های قضایی، مقابله با زمین‌خواری و پیشگیری از فروش یک ملک به چند نفر به تصویب رسیده و اجرای آن از مهم‌ترین برنامه‌های سازمان ثبت اسناد و املاک به شمار می‌رود.

وی افزود: در اجرای این قانون، سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام یکم خرداد راه‌اندازی شد و مطابق صراحت قانون، یک سال پس از آغاز به کار این سامانه، همه اعمال حقوقی که منجر به انتقال مالکیت، انتقال منافع یا ایجاد حق انتفاع بیش از ۲ سال شود، تنها در صورتی نزد مراجع قضایی، شبه‌قضایی، هیات‌های داوری و دستگاه‌های اجرایی معتبر و قابل استناد خواهد بود که در سامانه مربوطه ثبت شده باشد.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان همدان بیان کرد: هدف قانونگذار این بوده که به تدریج معاملات عادی و قولنامه‌ای از چرخه معاملات املاک خارج شود و همه نقل و انتقالات به صورت رسمی و در بسترهای قانونی انجام گیرد تا امکان سوءاستفاده و بروز اختلافات کاهش یابد.

وی ادامه داد: پس از پایان مهلت قانونی تعیین شده، همه دعاوی مرتبط با اسناد و معاملات ثبت‌نشده از جمله دعاوی خلع ید، الزام به تنظیم سند رسمی، تخلیه، مطالبه حقوق ناشی از مالکیت و سایر دعاوی مشابه در مراجع قانونی و قضایی پذیرفته نخواهد شد و این موضوع اهمیت اقدام به موقع شهروندان را دوچندان می‌کند.

موسوی با اشاره به راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی گفت: این سامانه برای ثبت ادعاهای مالکیتی اشخاصی طراحی شده که پیش از راه‌اندازی سامانه و بر اساس اسناد عادی یا سایر مستندات، نسبت به ملکی ادعای مالکیت دارند اما تاکنون سند رسمی دریافت نکرده‌اند.

وی افزود: این سامانه از یکم خرداد ۱۴۰۵ به صورت قطعی راه‌اندازی شده و همه اشخاصی که دارای اسناد عادی، قولنامه‌ای یا سایر مدارک معتبر هستند و ادعای مالکیت آنان از تاریخ یکم فروردین سال ۱۳۹۶ به بعد شکل گرفته است، می‌توانند نسبت به ثبت ادعای خود اقدام کنند.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان همدان خاطرنشان کرد: ثبت ادعا در این سامانه مستلزم ارائه نقشه دارای مختصات جغرافیایی دقیق، احراز هویت در سامانه ثنا و درج پلاک ثبتی ملک است و چنانچه متقاضی از پلاک ثبتی ملک خود اطلاع نداشته باشد، اداره ثبت اسناد و املاک موظف است حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به اعلام پلاک ثبتی اقدام کند.

وی با بیان اینکه قانونگذار برای اثبات ادعاهای مالکیتی مدارک مختلفی را پذیرفته است، گفت: گواهی‌نامه‌ها، صلح‌نامه‌ها، قولنامه‌ها، تقسیم‌نامه‌ها، آرای قضایی، استشهادنامه‌ها و سایر مستندات قانونی از جمله مدارکی هستند که متقاضیان می‌توانند برای اثبات ادعای خود در سامانه بارگذاری و ارائه کنند.

موسوی تاکید کرد: اشخاصی که دارای قولنامه عادی یا اسناد غیررسمی هستند باید نهایت تا ۲ سال از تاریخ مقرر، اقدامات قانونی لازم را برای ثبت ادعا و پیگیری حقوق خود انجام دهند زیرا پس از پایان این مهلت، ادعاهای ثبت نشده در مراجع قضایی، اداری و اجرایی مورد پذیرش قرار نخواهد گرفت.

وی افزود: یکی از مهم‌ترین اهداف این قانون، پایان دادن به معاملات غیررسمی و قولنامه‌ای است؛ معاملاتی که در سال‌های گذشته دلیل بخش قابل توجهی از اختلافات ملکی، تشکیل پرونده‌های قضایی و بروز مشکلات حقوقی برای شهروندان بوده است.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان همدان در ادامه با اشاره به اسناد مالکیت جدید موسوم به اسناد سبزرنگ گفت: این اسناد که در چارچوب قانون جدید صادر می‌شوند، دارای ویژگی‌ها و الزامات خاصی هستند و امکان انجام معامله به صورت قولنامه‌ای برای آنها وجود ندارد.

وی اظهار کرد: همه نقل و انتقالات مربوط به این دسته از اسناد باید به طور مستقیم از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود و هرگونه معامله عادی خارج از چارچوب قانونی فاقد اعتبار خواهد بود.

موسوی افزود: مشاوران املاک نیز بر اساس قانون جدید مجاز به تنظیم قراردادهای عادی برای این املاک نیستند و تنها می‌توانند به عنوان واسطه و راهنما، خریدار و فروشنده را به یکدیگر معرفی کرده و مقدمات مراجعه آنان به دفاتر اسناد رسمی را فراهم کنند.

وی تصریح کرد: بنگاه‌های معاملات ملکی حق ثبت معامله عادی یا تنظیم قولنامه برای املاک دارای سند سبزرنگ را ندارند و انجام این امور تنها در صلاحیت دفاتر اسناد رسمی است.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان همدان با اشاره به استقبال مردم از صدور اسناد تک‌برگ گفت: در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۱۰ هزار فقره سند سبزرنگ و تک‌برگ در استان همدان صادر شد که این رقم در مقایسه با حدود ۵۶ هزار سند صادر شده در سال ۱۴۰۳، رشد نزدیک به ۱۰۰ درصدی را نشان می‌دهد.

وی این افزایش را نشانه آگاهی بیشتر مردم نسبت به مزایای اسناد رسمی و اعتماد شهروندان به فرآیندهای نوین ثبت اسناد دانست و گفت: توسعه خدمات الکترونیک و اجرای طرح‌های حدنگاری نیز در این روند مؤثر بوده است.

موسوی همچنین به اجرای قانون جامع حدنگار اشاره کرد و افزود: بر اساس این قانون، همه مالکان مکلف هستند اسناد دفترچه‌ای قدیمی خود را به اسناد تک‌برگ تبدیل کنند.

وی اظهار کرد: دارندگان اسناد دفترچه‌ای هرچه سریع‌تر برای تبدیل اسناد خود اقدام کنند زیرا ارائه بسیاری از خدمات ثبتی، بانکی و اداری برای اسناد قدیمی با محدودیت مواجه است و امکان دریافت برخی خدمات وجود نخواهد داشت.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان همدان تاکید کرد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول همه املاک از جمله زمین‌های کشاورزی، باغات، واحدهای مسکونی، املاک تجاری، اراضی بایر و سایر اموال غیرمنقول را در بر می‌گیرد و هیچ استثنایی از این موضوع وجود ندارد.

وی درباره ثبت حقوق ناشی از اجاره نیز گفت: مستاجران و مالکان در قراردادهای اجاره‌ای که مدت آنها بیش از ۲ سال باشد، می‌توانند حقوق و ادعاهای خود را در سامانه مربوطه ثبت کنند تا از حمایت‌های قانونی برخوردار شوند.

موسوی با هشدار نسبت به ثبت ادعاهای خلاف واقع افزود: قانونگذار برای جلوگیری از سوءاستفاده، ضمانت اجرایی محکمی پیش‌بینی کرده است و هر فردی که به صورت غیرواقعی و خلاف حقیقت نسبت به ملکی ادعای مالکیت مطرح کند، علاوه بر تحمل مجازات‌های کیفری و حقوقی، به پرداخت جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد ارزش روز ملک محکوم خواهد شد.

وی در خصوص املاک ورثه‌ای نیز گفت: همه وراث می‌توانند متناسب با میزان قدرالسهم خود نسبت به ثبت ادعا در سامانه اقدام کنند و حقوق هر یک از آنان به صورت مستقل مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان همدان افزود: در فرآیند بررسی ادعاها، اولویت با شخصی است که زودتر ادعای خود را در سامانه ثبت کرده باشد و تا زمان تعیین تکلیف ادعای نخست، درخواست‌های بعدی مورد رسیدگی قرار نخواهد گرفت.

وی با اشاره به پیشرفت اجرای طرح کاداستر در استان همدان گفت: تاکنون بیش از ۸۰ درصد اراضی استان حدنگاری شده و بیش از ۸۰ درصد پلاک‌های ثبتی نیز در سامانه حدنگاری تثبیت شده‌اند که این موضوع نقش مهمی در کاهش اختلافات ملکی و شفاف‌سازی وضعیت اراضی دارد.

موسوی ادامه داد: اجرای طرح حدنگاری از مهم‌ترین زیرساخت‌های تحقق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است و هرچه پوشش کاداستری افزایش یابد، امنیت مالکیت نیز بیشتر خواهد شد.

وی خطاب به شهروندان توصیه کرد از انجام معاملات عادی و تنظیم قولنامه‌های غیررسمی خودداری کنند و گفت: تجربه نشان داده است که در برخی موارد یک ملک به چند نفر فروخته شده و خریداران پس از سال‌ها درگیر پرونده‌های پیچیده قضایی شده‌اند.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان همدان افزود: قانون جدید با ایجاد شفافیت در معاملات، امکان وقوع چنین تخلفاتی را به حداقل می‌رساند و امنیت اقتصادی و حقوقی شهروندان را افزایش می‌دهد.

وی اجرای قانون الزام را نقطه عطفی در تاریخ نظام ثبت کشور دانست و اظهار کرد: این قانون می‌تواند بخش زیادی از مشکلات مزمن حوزه املاک و اسناد را برطرف کرده و زمینه‌ساز شکل‌گیری بانک جامع و دقیق اطلاعات مالکیت شود.

موسوی به ماده ۱۴ قانون الزام اشاره کرد و گفت: یکی از مهم‌ترین نوآوری‌های این قانون مربوط به ساماندهی پیش‌فروش آپارتمان‌ها است؛ موضوعی که در سال‌های گذشته موجب بروز مشکلات زیاد برای مردم شده بود.

وی افزود: در برخی پرونده‌ها مشاهده شده که یک واحد آپارتمانی پیش از تکمیل پروژه به چند نفر فروخته شده و همین امر اختلافات گسترده‌ای را ایجاد کرده است.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان همدان خاطرنشان کرد: بر اساس قانون جدید و با همکاری شهرداری‌ها، سامانه ویژه‌ای برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها راه‌اندازی می‌شود که برای هر واحد در حال ساخت یک شناسه یکتای اختصاصی صادر خواهد شد.

وی گفت: همه معاملات پیش‌فروش باید بر اساس این شناسه یکتا انجام شود تا امکان فروش یک واحد به چند نفر از بین برود و حقوق خریداران به طور کامل حفظ شود.

موسوی افزود: پس از تکمیل پروژه و صدور سند مالکیت رسمی برای واحد مربوطه، شناسه یکتای پیش‌فروش ابطال شده و اطلاعات آن در نظام رسمی ثبت اسناد کشور ثبت خواهد شد.

وی با تاکید بر ضرورت آگاهی‌بخشی عمومی نسبت به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: همکاری رسانه‌ها، مردم، مشاوران املاک، دفاتر اسناد رسمی، شهرداری‌ها و دستگاه‌های اجرایی می‌تواند زمینه اجرای موفق این قانون را فراهم کند و امنیت حقوقی معاملات و مالکیت‌ها را در کشور به شکل چشمگیری افزایش دهد.